濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢

濟南房產糾紛律師收費標準:在房屋租賃時如遇到房屋租賃合同糾紛,可以向濟南房產糾紛律師咨詢。

一、濟南房產糾紛律師收費標準

不涉及財產關系的,2500-12000/件;涉及財產關系的,每件基礎服務費2500-3000元,訴訟(爭議)財產標的額超過1萬元的,按下列比例分段累加計算:

1萬(不含)—10萬元(含)部分收費比例為6%-9%;

10-50萬元(含)部分為5%-6%;

50-100萬元(含)部分為4%-5%;

100萬—500萬元(含)部分為3%-4%;

500萬元以上部分由律師事務所和委托人協商確定。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

二、房屋租賃合同是否必須采取書面形式?

《合同法》第215條規定,“租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃”。因此,房屋租賃期限不滿半年的,可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個月)以上應當采取書面形式租賃合同。 ①口頭房屋租賃合同風險較大。當事人房屋租賃合同采取口頭形式的,發生爭議時要有其他證據證明。②法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)要求采取書面形式。租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同,視為不定期房屋租賃合同。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

三、房屋租賃合同有效期限是多久

1、法定的租賃合同期限最長是多久?

根據《合同法》第二百一十四條規定:租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效?! ∽赓U期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。上述法條是關于租賃期限的最高限制的規定。

租賃是轉讓租賃物的使用權,是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經營的需要的。承租人并不想長期占用租賃物,因為這種使用權是以支付租金為代價的,當承租人達到使用收益的目的后,需要將租賃物返還出租人。這里就有個租賃期限的問題。租賃期限的長短由當事人根據其使用租賃物的目的和租賃物的性質自主決定。應當說租賃期太長并不利于當事人權利的實現。因為客觀情況總是在不斷變化的,特別是不動產,其價格可能會因一個國家的經濟形勢變化而大起大落。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

2、超過最長期限合同有效嗎

1)、房屋租賃合同期限最長20年,是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

2)、房屋租賃期間屆滿,當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

3)、房屋租賃期限超過20年,并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效,也就是租賃期限按20年計算。

因此租期超過20年的租賃合同并不因此全部無效,而是超過20年部分租賃期限無效,在20年之內的租賃期限仍然合法有效。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

四、房屋租賃期間發生買賣行為租賃合同還有效嗎?

根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力?!贝思促I賣不破租賃。所謂買賣不破租賃,又稱所有權變動不破租賃,指在租賃期間,租賃物的所有權發生變動,由新所有權人法定承受該租賃合同。買賣不破租賃的構成要件包括:(1)租賃合同有效;(2)租賃期間內,租賃物的所有權因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業合并等原因發生變動。它的效力使買受人所取得的對于租賃房屋的所有權,受到承租人對于該房屋用益權的抗辯,從而不能使租賃關系被破除而終止,租賃關系仍然存在,承租人對于房屋的用益權不受買賣效力的影響。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

五、租房定金可以退嗎

 定金”是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬于一種法律上的擔保方式,目的在于促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。簽合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數額和交付期限。定金中有一個專用法律概念是“定金罰則”,指“給付定金一方如果不履行債務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務,需向另一方雙倍返還債務”。債務人履行債務后,依照約定,定金應抵作價款或者收回。

  最高人民法院在2000128日公布的“關于適用《擔保法》若干問題的解釋”中將定金分為以下四種:

  1、訂約定金。訂約定金的設立是為了擔保主合同的簽訂。訂約定金的特點是,其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。凡在意向書一類的協議中設定了訂約定金,其法律效力自當事人實際交付定金時就存在,在其所擔保的訂約行為沒有發生時,對拒絕訂立主合同的當事人就要實施定金處罰。

  2、成約定金。成約定金指作為主合同成立或生效要件而約定的定金。當事人在合同中約定有成約定金的,定金未交付,則合同不成立或不生效。但是,為了鼓勵交易,如果主合同已經履行或者履行了主要部分,即使給付定金的一方當事人未按約實際交付定金,仍應當承認主合同的成立或生效。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

  3、解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權的代價,即支付定金的一方當事人可以放棄定金以解除合同,接受定金的一方當事人也可以雙倍返還定金以解除合同。

  4、違約定金。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補救方法而約定的定金。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

 在下面三種情況下有可能要回:

  1、交付定金的人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人,也即18周歲以下的人(年滿16周歲不滿18周歲但以自己的勞動作為主要生活來源的按完全民事行為能力人看待)。

  2、出租的房屋屬于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋

  3、出租的房屋屬于經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑。

  后兩種情況屬于即使簽訂租賃合同也會使得合同無效,出租人最終要返還定金,所以在這三種情況下可以要求返還定金。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

六、租房時需要注意的問題

房屋轉租,是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。

1、有下列情形之一的房屋不得轉租:

?。?/span>1)承租人拖欠租金的;

?。?/span>2)承租人在承租房屋內擅自搭建的;

?。?/span>3)預租的商品房。

2、轉租的前提條件

  首先要審查房屋租賃合同,房屋租賃合同約定可以轉租的,承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的,承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意。

3、轉租合同與租賃合同的關系

  房屋轉租期間,租賃合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;租賃合同解除的,轉租合同隨之解除。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

4、 轉租期限的限制

在轉租期限上,要注意轉租合同的終止日期不得超過租賃合同規定的終止日期,除非出租人與轉租雙方另有協商約定。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

5、 除非出租人與轉租當事人另有約定,房屋轉租期間,承租人應當繼續履行租賃合同。

6、 房屋轉租合同的登記備案

  轉租雙方當事人應在簽訂房屋轉租合同后15日內持下列材料向房地產登記機構辦理房屋轉租合同的登記備案,領取轉租合同登記備案證明:

?。?/span>1)出租人同意轉租的書面意見或者經登記備案的租賃合同;

?。?/span>2)租賃合同的登記備案證明;

?。?/span>3)轉租合同;

?。?/span>4)轉租的承租人個人身份證明或者企業、其他組織的登記注冊證明。

  8、房產證上的人和你簽合同的人是不是一樣。租房者首先應請房東出示身份證明、戶口本原件,因為現在不少的騙子不是房屋的所有人,騙取了租金就跑的事情常有發生。為了避免自己上當受騙,首先應確認好房東身份的真實性。原件比復印件更容易辨認。其次請房東出示房屋權屬證明的原件,加產權證或是使用權證,若產權證正在辦理過程中,那么應出示與原產權單位簽署的購房合同。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

  9、上次的水電費以及物管還有光纖電話費結清了沒有。

  10、租房者一定要把房屋內所有的設施如門窗、家電、家具、煤氣等,并且在看房的時候檢查一下家電的情況,家具的完好程度等,然后將情況一一列入清單內。注明出現故障時維修費用由誰來承擔,明確雙方的責任。

  11、明確簽合同的日期以及房租到期的時間,還有交租方式和交租的日期,如果違約應該如何賠償等問題。

  12、租房者合同期滿要求退租時,房主可能會以房屋設施損壞或者其他借口作為條件來克扣租房者的租金,造成租客不必要的損失。因此可以在租房合同時,雙方可以約定租約滿多少個工作日內,在房屋沒有毀損的情況下,返還租金。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

  13、要明確房屋所在的位置、間數、面積、質量、租賃期限、租金以及支付的方式。

14、審查合同的主體是否合格。就是出租的房屋是否為法律、法規所允許出租的房屋。如果是違章建筑,合同是無效的,所以在租房子之前要了解好房屋的信息,未免以后交付房租后不能入住。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

七、房屋出租人有哪些義務?

1)交付出租房屋的義務:出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

2)出租房屋保持義務:出租人應當保持出租房屋符合約定的用途。

3)出租房屋維修義務:出租人應當履行出租房屋的維修義務,但當事人另有約定的除外。

A.承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修:

B.出租人未履行出租房屋維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔;

C.因維修出租房屋影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件:①以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件;

②以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件;③租賃房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;④當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務。 (濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

4)、出租房屋權利瑕疵擔保義務.

出租房屋權利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權利瑕疵的,出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務。①因第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。②因第三人主張權利,致使承租人不能對出租房屋使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。③出租房屋權利瑕疵擔保義務的范圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵,且為承租人不知情的權利瑕疵。④出租房屋交付后才存在的權利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權利瑕疵,則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務。

出租方違反出租房屋權利瑕疵擔保義務,承租人可采取以下補救辦法:

根據合同法,出租人違反出租房屋權利瑕疵擔保義務的,承租人享有減付、不付租金的權利;根據《解釋》第八條規定,因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:?、僮赓U房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;?、谧赓U房屋權屬有爭議的;?、圩赓U房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。 (濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

4)、出租方對出租房屋的安全擔保義務;

5)、法律規定的其他義務。

出租房屋安全擔保義務是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該出租房屋質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。違反出租房屋安全擔保義

八、承租人對出租房屋的使用有哪些義務?

承租人有正當使用出租房屋的義務,即應當按照約定方法或者出租房屋性質使用出租房屋。

1)承租人應當按照約定的方法使用出租房屋;

2)對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定;

3)按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的,應當按照出租房屋的性質使用。

承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個:①約定使用方法(首要標準): A.房屋租賃合同約定的使用方法; B.雙方補充協議約定的使用方法; C.按照合同有關條款或者交易習慣確定使用方法。②出租房屋性質確定使用方法(次要標準):只有沒有約定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性質確定使用方法。承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋,出租人有權解除合同和要求賠償損失?!逗贤ā返?/span>219條規定,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。 因此,承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋,致使出租房屋受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失?!督忉尅返?/span>7條規定,承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀,出租人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第219條的規定處理。承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋,致使出租房屋受到損耗的,承租人不承擔損害賠償責任。 (濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

4)、承租人對出租房屋承擔保管義務。

承租人應當妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。 承租人已盡妥善保管義務,承租人不承擔損害賠償責任。

5)、承租人能否對出租房屋進行轉租應當經出租人同意。

《合同法》第224條第二款規定,“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失?!薄督忉尅返?/span>15條規定,“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?!?/span> 房屋轉租存在兩個房屋租賃合同: A.原租賃合同:繼續有效。B.次房屋租賃合同:原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉租第三人造成租賃物損失行為負責。 《合同法》第224條第二款規定,“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同?!督忉尅返?/span>16條規定,“出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?!?/span> 出租人自知道或者應當知道承租人轉租后6個月內未提出異議,視為出租人同意轉租。 (濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

6)、房屋承租人有何支付租金的義務。

①承租人應當按照約定的期限支付租金。

②對支付期限沒有約定或者約定不明確,可以補充協議;無法達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣。

③按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的,按照法定期限支付:

a.租賃期間不滿1年的:應當在租賃期間屆滿時支付;

b.租賃期間1年以上的:應當在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付。 (濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

承租人延付租金,出租人有以下補救辦法:

1)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

2)《民法通則》第136條規定,“下列的訴訟時效期間為一年:…(三)延付或者拒付租金的”,出租人要求承租人支付租金的訴訟時效期限為1年。①出租人以延付租金為由解除租賃,必須給出租人合理期限。也就是說,出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。②出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1年而非2年。

因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同,次承租人有以下救濟權利:

承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金,在出租人要求的合理期限內仍逾期不支付的,出租人可以解除房屋租賃合同?!督忉尅返谑邨l規定,“因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償?!币虼?,出租人因承租人延付租金合理期限解除權受到次承租人代付租金抗辯權的限制。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

九、租賃房屋有問題怎么辦

在現實生活中,承租人往往會發現承租的房屋經常有各種各樣缺陷,與房主事前承諾的居住條件不符,比如屋頂漏水,電話線、閉路電視線不通,沒有熱水供應等。在這種情況下,完全可以讓房主出錢解決,因為法律規定房主應當保證出租房的質量,并且履行租賃物的維修業務。如果房主拒絕,承租人也可以自行維修并由房主承當費用。當然,如果這個缺陷已經嚴重影響到承租人居住的,承租人可以選擇解除合同關系,并且要求房主返還沒住期間的租金,還可以要求其賠償因此產生的損失。

在租賃房屋的時候,只要是在法律規定范圍內作出的約定,那么該約定就是會被認為有效。至于,房屋租賃合同有效期限《合同法》中要求是不能超過20年的,所以只要當事人在20年之內可以根據實際情況作出具體的租賃期限約定。

十、什么情況下房屋租賃合同無效?

合同的效力是指已經成立的合同在當事人之間產生的一定法律拘束力。民法通則規定,民事法律行為應當具備下列條件: ()行為人具有相應的民事行為能力; ()意思表示真實; ()不違反法律或者社會公共利益。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。

什么情況下房屋租賃合同無效?房屋租賃合同是以房屋為租賃物,由享有所有權或經營權的出租人將房屋交付承阻人使用、收益,承阻人交付租金,并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關系的協議,直接影響當事人的利益。在現實中,合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關注更多的是租金、支付時間等事項,卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題約定不明,往往導致租賃糾紛產生。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規定,房屋租賃合同確認無效后,其處理上主要是承租方騰退房屋,租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態,承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。承租方實際使用房屋的,出租方不返還租金,作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。因此,簽訂租賃合同前,雙方應盡職調查,避免簽訂無效合同。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

十一、租賃合同無效的法律后果

1、 房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關規定和相關本司法解釋的規定處理。

2、承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

3、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

4、出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

5、因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持。

7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

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十二、承租人不交租金,應如何處理?

出租人出租給承租人的房屋租金已有一年未收到租金,多次催促交納租金,但沒有結果。應如何處理?可以扣押承租人房屋內的財產嗎?

按國家規定:拖欠租金累計六個月以上的,出租人可終止租賃合同。出租人可以向法院起訴,要求終止合同,并要求支付拖欠的租金,起訴時可同時申請財產保全,扣押承租人的財產。但不可自行扣押其財產和強行趕出,此類措施只能由法院依法進行。(濟南房產糾紛律師收費標準,房屋租賃法律問題咨詢)

 

 

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