濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢

濟南專業房產律師咨詢:在房屋租賃時如遇到房屋租賃合同糾紛,可以向濟南房屋租賃糾紛律師咨詢,房產糾紛法律咨詢。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

一、房屋租賃合同是否必須采取書面形式?

《合同法》第215條規定,“租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃”。因此,房屋租賃期限不滿半年的,可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個月)以上應當采取書面形式租賃合同。 ①口頭房屋租賃合同風險較大。當事人房屋租賃合同采取口頭形式的,發生爭議時要有其他證據證明。②法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)要求采取書面形式。租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同,視為不定期房屋租賃合同。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

二、賃合同無效的法律后果

1、 房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關規定和相關本司法解釋的規定處理。

2、承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

3、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

4、出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

5、因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持。

7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

三、承租人不交租金,應如何處理?

出租人出租給承租人的房屋租金已有一年未收到租金,多次催促交納租金,但沒有結果。應如何處理?可以扣押承租人房屋內的財產嗎?

按國家規定:拖欠租金累計六個月以上的,出租人可終止租賃合同。出租人可以向法院起訴,要求終止合同,并要求支付拖欠的租金,起訴時可同時申請財產保全,扣押承租人的財產。但不可自行扣押其財產和強行趕出,此類措施只能由法院依法進行。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

四、房屋租賃合同有效期限是多久

(一)、房屋租賃合同有效期限是多久

《合同法》第214條規定,“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年?!?/span> 因此,房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

(二)、超過最長期限合同有效嗎

1、房屋租賃合同期限最長20年,是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

2、房屋租賃期間屆滿,當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

3、房屋租賃期限超過20年,并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效,也就是租賃期限按20年計算。

因此租期超過20年的租賃合同并不因此全部無效,而是超過20年部分租賃期限無效,在20年之內的租賃期限仍然合法有效。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

五、租房定金可以退嗎

 定金”是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬于一種法律上的擔保方式,目的在于促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。簽合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數額和交付期限。定金中有一個專用法律概念是“定金罰則”,指“給付定金一方如果不履行債務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務,需向另一方雙倍返還債務”。債務人履行債務后,依照約定,定金應抵作價款或者收回。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

  最高人民法院在2000128日公布的“關于適用《擔保法》若干問題的解釋”中將定金分為以下四種:

  1、訂約定金。訂約定金的設立是為了擔保主合同的簽訂。訂約定金的特點是,其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。凡在意向書一類的協議中設定了訂約定金,其法律效力自當事人實際交付定金時就存在,在其所擔保的訂約行為沒有發生時,對拒絕訂立主合同的當事人就要實施定金處罰。

  2、成約定金。成約定金指作為主合同成立或生效要件而約定的定金。當事人在合同中約定有成約定金的,定金未交付,則合同不成立或不生效。但是,為了鼓勵交易,如果主合同已經履行或者履行了主要部分,即使給付定金的一方當事人未按約實際交付定金,仍應當承認主合同的成立或生效。(濟南房屋租賃專業律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

  3、解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權的代價,即支付定金的一方當事人可以放棄定金以解除合同,接受定金的一方當事人也可以雙倍返還定金以解除合同。

  4、違約定金。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補救方法而約定的定金。

 在下面三種情況下有可能要回:

  1、交付定金的人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人,也即18周歲以下的人(年滿16周歲不滿18周歲但以自己的勞動作為主要生活來源的按完全民事行為能力人看待)。

  2、出租的房屋屬于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋

  3、出租的房屋屬于經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑。

  后兩種情況屬于即使簽訂租賃合同也會使得合同無效,出租人最終要返還定金,所以在這三種情況下可以要求返還定金。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

六、未經出租人同意擅自轉租,轉租合同的效力如何?

《中華人民共和國合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,租賃人與承租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損害的,承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同?!蓖瑫r,我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定:未征得出租人同意和辦理登記備案,擅自轉租房屋的,其租賃行為無效,沒收非法所得,并處以罰款。

但是在以下幾種情況下轉租合同應當認定為有效:

1、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,已經取得房屋出租人的書面或者口頭同意,這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規定,依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對表示的(默示),應視為已經取得了房屋出租人的同意,該房屋轉租合同有效。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

2、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情況下,房屋轉租合同應認定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規定:“承租人經出租人同意,……合同繼續有效,……承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同?!狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D租,出租人知情后可能會產生兩種態度,一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉租,那么轉租合同有效;如果出租人不同意轉租,那么就意味著出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,如果出租人解除該合同,轉租合同也就無效。因此,在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬于效力待定的合同。

3、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未經房屋出租人同意,房屋出租人在知道該事實后,雖反對房屋轉租,但未與承租人解除原租賃合同,該房屋轉租合同也應有效。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同,并沒有規定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下,轉租合同應予以解除。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

七、擅自轉租承租人承擔的責任

租賃物的轉租指承租人不退出租賃關系,而將租賃物出租給第三人使用收益的法律現象。在轉租中,存在三方當事人:出租人,轉租人(承租人),第三人(次承租人);在轉租關系的三方當事人中,可能發生三種法律關系:出租人與轉租人之間的關系,轉租人與次承租人之間的關系以及出租人與次承租人之間的關系。

承租人將租賃物轉租的,應當具備下列要件:

 (1)原租賃合同合法有效。這是轉租法律關系存在的前提;(2)承租人與第三人簽訂了合法有效的轉租合同;(3)承租人的轉租行為征得了出租人的同意或者事后得到出租人的追認;(4)轉租的租賃期限不得超過原租賃合同的租賃期限減去承租人已經使用收益的年限的余額。在符合上述四個要件時,轉租合法有效。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

因此產生的法律關系應當按照如下原則處理:

 (1)出租人與承租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。(2)承租人與次承租人之間,成立租賃關系,其關系按照租賃合同的一般規定處理。(3)出租人與次承租人之間本無直接的法律關系,但是處于對雙方當事人權利的保護,我們認為:次承租人得直接向出租人履行承租人應當履行的義務,同時次承租人享有原承租人的相應權利。

承租人未經出租人同意轉租的,產生如下法律關系:(1)承租人得解除其與次承租人之間的租賃合同;(2)出租人得直接從次承租人處基于所有權或其他權利取回租賃物,次承租人不得基于其與轉租人之間的租賃合同對抗出租人;(3)次承租人得向轉租人主張租賃合同違反的違約責任。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

八、租賃合同無效時,裝飾裝修如何處理?

1、承租人經出租人同意裝飾裝修,未形成附合的裝飾裝修物:

A.出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;

B.不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

2、承租人經出租人同意裝飾裝修,已形成附合的裝飾裝修物:

A.出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;

B.不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

九、租賃期間屆滿時,裝飾裝修如何處理?

1、承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。

2、承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,當事人另有約定的按照約定處理。

綜上述,經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,除另有約定或者可以拆除以外,承租人不得要求賠償裝飾裝修費用。 (濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

十、合同解除時,裝飾裝修如何處理?

1、承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。 (濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

2、承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,按照下列情形分別處理:

  A.因出租人違約導致合同解除,承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。

  B.因承租人違約導致合同解除,承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償。

  C.因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。

  D.因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。

3、當事人另有約定的,按照約定處理。(濟南專業房產律師咨詢:房產糾紛法律咨詢)

 

附:最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋2009622日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過)

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

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第一條

本解釋所稱城鎮房屋,是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規定的,適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件,不適用本解釋。

第二條

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

第三條

出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

第五條

房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

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第六條

出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:

(一)已經合法占有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。

第七條

承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀,出租人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條

因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條

承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

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第十條

承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

第十一條

承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:

(一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;

(二)因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償;

(三)因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。

第十二條

承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條

承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

第十四條

承租人經出租人同意擴建,但雙方對擴建費用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:

(一)辦理合法建設手續的,擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續的,擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條

出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條

因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持。

 

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第十九條

承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動,承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應予支持。

第二十條

租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:

(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

第二十二條

出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務,應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的,人民法院應予支持。

第二十三條

出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條

具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四) 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

第二十五條

本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

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